Loi Carrez vs Surface de Référence dans le Val-de-Marne : l’essentiel pour sécuriser votre projet immobilier - 24/12/2025

Dans le Val-de-Marne, où le tissu immobilier est composé à la fois de nombreuses copropriétés, d’immeubles anciens, de résidences récentes et de maisons individuelles, la notion de surface est déterminante lors d’une vente ou de la réalisation des diagnostics immobiliers.

Entre Loi Carrez et Surface de Référence, la confusion est fréquente. Pourtant, ces deux surfaces répondent à des objectifs bien distincts. Chez Diag Précision dans le Val-de-Marne, nous accompagnons chaque jour particuliers et professionnels afin de garantir des projets immobiliers sécurisés et conformes à la réglementation.

La Loi Carrez : une obligation incontournable en copropriété

La Loi Carrez définit la surface privative d’un lot et s’applique à la vente de tout bien situé en copropriété (appartement, local professionnel ou commercial). Dans le Val-de-Marne, elle concerne une grande partie du parc immobilier, notamment dans les zones urbaines et résidentielles.

Les règles clés du calcul :

• Principe de mesure : la surface est calculée à partir de la surface de plancher, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.

• Hauteur sous plafond : seules les surfaces dont la hauteur est égale ou supérieure à 1,80 m sont comptabilisées, un point essentiel dans les biens avec mezzanines ou espaces sous combles.

• Surfaces exclues : caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou parties de lots inférieurs à 8 m².

Un risque à anticiper :
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle. Dans un département où le prix au m² reste élevé, l’impact financier peut être significatif.

La Surface de Référence : un élément clé du DPE dans le Val-de-Marne

La Surface de Référence est utilisée pour l’établissement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de l’audit énergétique. Dans le contexte du Val-de-Marne, où les enjeux de rénovation énergétique sont forts, cette surface est déterminante.

Elle permet de calculer les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kWh/m².an, qui déterminent la classe énergétique du logement.

Ses spécificités :

• Une surface élargie : elle correspond à la surface habitable (SHAB), à laquelle s’ajoutent les vérandas chauffées et les locaux chauffés destinés à l’usage principal de l’habitation (hauteur ≥ 1,80 m).

• Méthode de calcul : la mesure est réalisée à l’intérieur des parois, en déduisant murs, cloisons, marches, gaines et embrasures.

• Un impact direct sur le DPE : une surface de référence mal calculée peut fausser l’étiquette énergétique et influencer la valeur du bien, sa location ou les travaux à prévoir.

Deux surfaces distinctes pour un même logement

Dans le Val-de-Marne, il est courant que la surface Loi Carrez et la surface de référence ne coïncident pas. Par exemple, une véranda chauffée, une pièce aménagée en sous-sol ou un espace sous combles pourra être intégré dans la surface de référence pour le DPE, mais exclu ou comptabilisé différemment en Loi Carrez.

À retenir :

• La Loi Carrez a une vocation juridique et commerciale.

• La Surface de Référence répond à une logique technique et énergétique.

Les confondre peut entraîner des erreurs aux conséquences juridiques et financières.